Риски при переходе МКД на специальный счет
13 11 2023, 08:00
В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства собственникам помещений в многоквартирных домах предлагается выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора (так называемый «общекотловой счет»).
В Смоленской области в региональную программу капитального ремонта включено 6 402 многоквартирных дома, из них 11% накапливают средства на капитальный ремонт на специальных счетах.
Многие собственники задумываются о самостоятельном накоплении денег на капитальный ремонт, то есть об открытии специального счета. Считают, что подобный переход с общего котла на специальный станет более выгодным для них. Однако зачастую сталкиваются с большими трудностями, начиная от организации начисления взносов, доставки квитанций, работы с должниками, и заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением строительно-монтажных работ. Прежде, чем сделать выбор в пользу специального счета, собственники должны знать с какими проблемами они могут столкнуться, а именно:
- самостоятельный выбор кредитной организации для открытия счета;
Любая кредитная организация, даже самая, казалось бы, надежная и внушающая доверие, в любой момент может быть реорганизована, ликвидирована или признана банкротом. Это накладывает дополнительные обязанности на собственников по выбору кредитной организации, которая должна быть надежной, а также предоставлять выгодные условия на открытие и обслуживание специального счета на капитальный ремонт многоквартирного дома. Не все даже самые активные граждане, занимающиеся проблемами своих многоквартирных домов, имеют специальные знания и профессиональный опыт в данной сфере, такая ситуация может привести к определенным проблемам.
- организация начислений и учет взносов на капитальный ремонт, доставка квитанций на оплату;
Открывая специальный счет дома, собственники должны быть готовы также к дополнительным финансовым расходам. Это оплата услуг как по выставлению платежных документов (печать и доставка квитанций) и расходы по обслуживанию счета, так и по ведению судебной работы с должниками.
В домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора эти вопросы решаются без дополнительных затрат со стороны собственников.
- выбор подрядной организации и заключение с ней договора для проведения проектных и строительно-монтажных работ;
- контроль соблюдения сроков, качества и объемов выполняемых ремонтных работ согласно смете, а также целевое использование собранных денежных средств.
В отличие от регионального оператора, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет контроль качества его выполнения, в ситуации со специальным счетом – выбрать подрядчика и контролировать выполнение работ должны будут сами собственники. Как показывает практика, бывают случаи, когда собственники нанимают недобросовестные организации, которые некачественно выполняют ремонт и вводят в заблуждение: завышают стоимость работ и стройматериалов, а также проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, что влечет за собой неправомерное расходование денежных средств. Кроме того, неизвестно, будет ли подрядная организация существовать в дальнейшем и нести свои гарантийные обязательства за выполненные работы.
- проведение капитального ремонта дома ранее срока, установленного региональной программой;
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, хотят провести капитальный ремонт в своем доме ранее срока, установленного региональной программой, им достаточно накопить необходимую для выбранного вида работ сумму на момент принятия решения о проведении ремонта. Если денежных средств на ремонт не хватает, то у собственников есть два пути – ждать ремонта в определенные региональной программой сроки либо принять решение о повышении размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы и т.п.). Этот вариант, как правило, не поддерживается собственниками на общем собрании, так как требует дополнительных затрат.
Таким образом, специальный счет как способ формирования фонда капитального ремонта требует от собственников помещений не только активности и организованности в момент выбора специального счета и определения его владельца, но и в дальнейшем самостоятельности в вопросах контроля и учета за его пополнением и расходованием, ответственного отношения к рациональному использованию и сохранению денежных средств собранного фонда, участия в проведении общих собраний по вопросам использования средств капитального ремонта с учетом дальнейшего контроля за качеством работ в доме. Поэтому собственникам необходимо взвешенно и осознанно подходить в отношении данного вопроса.